در پروژههای ساختمانی همیشه قرار نیست اجرای کل پروژه با یک مبلغ مشخص به پیمانکار واگذار شود. گاهی کارفرما هزینههای پروژه را تامین میکند و شخص یا شرکتی را برای مدیریت اجرا و، بسته به توافق، اموری مانند هماهنگی نیروها، خرید مصالح، کنترل هزینهها و پیگیری پیشرفت پروژه به کار میگیرد. قرارداد پیمان مدیریت یکی از روشهای قراردادی برای تنظیم چنین رابطهای میان کارفرما و مدیر پیمان است.
قرارداد پیمان مدیریت که با عنوان قرارداد مدیریت پیمان نیز شناخته و جستوجو میشود، بیش از هر چیز به نحوه اداره پروژه مربوط است. به همین دلیل، مشخصکردن وظایف مدیر پیمان بهتنهایی کافی نیست؛ میزان حقالزحمه، مبنای محاسبه درصد، حدود اختیار خرید، نحوه مدیریت هزینهها، تنخواه و گزارشدهی نیز باید روشن باشند.
در ادامه بررسی میکنیم قرارداد پیمان مدیریت چیست، مدیر پیمان چه وظایفی دارد و هنگام تنظیم این قرارداد باید به چه نکاتی توجه کرد.
قرارداد پیمان مدیریت چیست؟
قرارداد پیمان مدیریت قراردادی است که در آن کارفرما، مدیریت تمام یا بخشی از اجرای پروژه و خدمات مرتبط با آن را در حدود توافقشده، در برابر حقالزحمه به مدیر پیمان میسپارد.
قرارداد پیمان مدیریت نیز مانند سایر قراردادهای خصوصی، در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی و در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، میتواند براساس توافق طرفین تنظیم شود.
برای مثال، مالک یک ساختمان ممکن است سرمایه پروژه را تامین کند اما مدیریت خرید مصالح، هماهنگی نیروهای اجرایی و کنترل پیشرفت کار را به یک شرکت ساختمانی بسپارد.
در این مدل باید بین دو موضوع تفاوت گذاشت:
- هزینه اجرای پروژه: مانند مصالح، دستمزد نیروها، حملونقل و هزینه پیمانکاران جزء؛
- حقالزحمه مدیر پیمان: مبلغی که مدیر پیمان در مقابل خدمات مدیریتی و اجرایی خود دریافت میکند.
این تفکیک اهمیت زیادی دارد؛ زیرا یکی از موضوعات اصلی قرارداد این است که مشخص شود چه هزینههایی بر عهده کارفرماست و مدیر پیمان بابت مدیریت پروژه چگونه و بر چه مبنایی حقالزحمه دریافت میکند.
ساختار همه قراردادهای پیمان مدیریت نیز یکسان نیست و باید با نوع پروژه، حدود خدمات و توافق طرفین هماهنگ شود.
پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان؛ کدام اصطلاح درست است؟
هر دو عبارت پیمان مدیریت و مدیریت پیمان در کاربردهای رایج و جستوجوهای کاربران دیده میشوند و معمولا برای اشاره به همین شیوه همکاری استفاده میشوند. در این مقاله نیز برای یکدستی از اصطلاح پیمان مدیریت استفاده میکنیم.
بااینحال، عنوان قرارداد بهتنهایی تعیینکننده ماهیت رابطه نیست و باید مفاد قرارداد، حدود تعهدات و اختیارات، نحوه تامین هزینهها و مسئولیت واقعی طرفین بررسی شود. بنابراین ممکن است قراردادی «پیمان مدیریت» نامیده شده باشد، اما مفاد و شیوه اجرای آن ساختار متفاوتی را نشان دهد.
قرارداد پیمان مدیریت ساختمان چه کاربردی دارد؟
این قرارداد بیشتر در پروژههایی کاربرد دارد که کارفرما میخواهد تامین و کنترل هزینههای پروژه را در چارچوب مشخصی مدیریت کند و همزمان مدیریت تمام یا بخشی از عملیات اجرایی را به فرد یا شرکت دیگری بسپارد.
برای مثال، قرارداد مدیریت پیمان ساختمان میتواند برای ساخت یک ساختمان از ابتدا، تکمیل یک پروژه نیمهتمام، هماهنگی چند گروه اجرایی یا مدیریت خرید و اجرای بخشهای مختلف پروژه استفاده شود.
در پیمان مدیریت اجرای ساختمان یا پیمان مدیریت ساخت ممکن است مدیر پیمان وظایفی مانند هماهنگی تیمهای تاسیسات، برق، نازککاری و سایر پیمانکاران را بر عهده داشته باشد.
در پروژههای بازسازی نیز این مدل قابل استفاده است؛ بهخصوص زمانی که میزان دقیق بعضی از کارها و هزینهها در ابتدای پروژه مشخص نیست.
پیمان مدیریت چه تفاوتی با پیمانکاری و مشارکت در ساخت دارد؟
پیمان مدیریت را نباید با هر نوع قرارداد پیمانکاری یا مشارکت در ساخت یکسان دانست. تفاوت اصلی را میتوان در نقش طرف مقابل و شیوه تامین هزینه و جبران خدمات دید.
برای مثال، ممکن است پیمانکار اجرای بخش مشخصی از ساختمان را طبق شرایط مالی و اجرایی توافقشده بر عهده بگیرد؛ در حالی که در پیمان مدیریت، تمرکز اصلی بر مدیریت و هماهنگی اجرای پروژه در حدود خدمات توافقشده است.
در مشارکت در ساخت نیز معمولا موضوع سهم طرفین از ملک یا پروژه اهمیت اساسی پیدا میکند؛ در حالی که مدیر پیمان معمولا در برابر خدمات خود حقالزحمه دریافت میکند، نه سهم مالکیت.
مدیر پیمان چه وظایف و اختیاراتی دارد؟
وظایف مدیر پیمان باید متناسب با پروژه مشخص شوند. صرف نوشتن عبارتی مانند «مدیریت اجرای پروژه» میتواند در عمل ابهام زیادی ایجاد کند.
بسته به توافق، خدمات مدیر پیمان ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- برنامهریزی و هماهنگی اجرای پروژه؛
- مدیریت یا هماهنگی نیروها و پیمانکاران جزء؛
- خرید یا هماهنگی خرید مصالح؛
- پیگیری برنامه زمانی و پیشرفت پروژه؛
- کنترل و ثبت هزینهها؛
- ارائه گزارشهای مالی و اجرایی.
اما وظیفه با اختیار یکسان نیست.
برای مثال، اگر مدیر پیمان مسئول خرید مصالح باشد، این موضوع لزوما به این معنا نیست که بتواند بدون محدودیت هر مبلغی برای کارفرما هزینه کند.
بهتر است قرارداد مشخص کند مدیر پیمان:
- تا چه مبلغی میتواند بدون تایید قبلی خرید کند؛
- برای چه هزینههایی باید اجازه کارفرما را بگیرد؛
- آیا اختیار انتخاب پیمانکار جزء را دارد؛
- چه کسی قرارداد پیمانکاران جزء را امضا میکند؛
- آیا میتواند نوع یا برند مصالح را تغییر دهد؛
- چه پرداختهایی نیازمند تایید کارفرما هستند.
هرچه این حدود دقیقتر مشخص شوند، مسئولیت مدیر پیمان و نحوه تصمیمگیری و کنترل هزینههای پروژه نیز برای طرفین روشنتر خواهد بود.
حقالزحمه و درصد پیمان مدیریت چگونه تعیین میشود؟
یکی از مهمترین موضوعات این قرارداد، روش محاسبه حقالزحمه مدیر پیمان است. هزینه اجرای پروژه را نباید با حقالزحمه مدیریت آن یکی دانست.
قرارداد پیمان مدیریت درصدی چیست؟
در قرارداد پیمان مدیریت درصدی، حقالزحمه مدیر پیمان براساس درصدی توافقشده از هزینههایی محاسبه میشود که طرفین در قرارداد بهعنوان مبنای محاسبه مشخص کردهاند.
فرض کنید طرفین توافق کردهاند حقالزحمه براساس درصدی از هزینههای مشخص اجرای پروژه محاسبه شود. در این حالت صرف تعیین درصد کافی نیست؛ باید معلوم شود چه هزینههایی وارد این محاسبه میشوند.
قرارداد مدیریت پیمان چند درصد است؟
درصد قانونی ثابت و واحدی برای همه قراردادهای پیمان مدیریت وجود ندارد. میزان حقالزحمه براساس توافق طرفین و شرایط پروژه تعیین میشود.
عواملی مانند این موارد میتوانند در تعیین آن موثر باشند:
- اندازه و ارزش پروژه؛
- مدت اجرا؛
- پیچیدگی پروژه؛
- حدود خدمات مدیر پیمان؛
- میزان مسئولیت او در خرید؛
- تعداد پیمانکاران و نیروهای تحت مدیریت؛
- مسئولیتهای مالی و اجرایی؛
- سطح گزارشدهی و کنترل مورد انتظار کارفرما.
بنابراین سوال اصلی فقط «چند درصد؟» نیست؛ مبنای محاسبه آن درصد نیز باید مشخص باشد.
درصد پیمان مدیریت روی چه هزینههایی محاسبه میشود؟
قرارداد باید دقیقا مشخص کند چه هزینههایی در مبنای محاسبه حقالزحمه قرار میگیرند.
برای مثال ممکن است درباره این هزینهها تعیین تکلیف شود:
- خرید مصالح؛
- دستمزد نیروهای اجرایی؛
- هزینه پیمانکاران جزء؛
- تجهیزات و ماشینآلات؛
- حملونقل؛
- سایر هزینههای مستقیم پروژه.
این موارد خودبهخود مشمول درصد نیستند؛ مبنای محاسبه باید در قرارداد تعیین شود.
برای نمونه، اگر یک تجهیز گرانقیمت برای پروژه خریداری شود، باید روشن باشد آیا قیمت آن نیز در هزینه مبنای محاسبه درصد قرار میگیرد یا خیر.
حقالزحمه مدیر پیمان الزاما درصدی نیست و میتواند بهصورت مبلغ ثابت، دورهای یا مرحلهای نیز تعیین شود. گاهی از این شیوه با عنوان پیمان مدیریت دستمزدی یاد میشود؛ بااینحال، روش محاسبه و پرداخت حقالزحمه باید بهطور دقیق در قرارداد مشخص شود.
بودجه، تنخواه و خرید چگونه مدیریت میشوند؟
در پیمان مدیریت، کنترل هزینه فقط به تعیین درصد مدیر پیمان محدود نمیشود. کارفرما باید بتواند هزینههای پروژه و نحوه مصرف منابع مالی را پیگیری کند.
بودجه: بهتر است یک برآورد اولیه یا بودجه هدف برای پروژه وجود داشته باشد و مشخص شود اگر هزینهها از آن عبور کردند، مدیر پیمان چه زمانی باید موضوع را به کارفرما اعلام کند.
تنخواه: اگر برای هزینههای روزمره مبلغی در اختیار مدیر پیمان قرار میگیرد، سقف تنخواه، هزینههای مجاز، مدارک موردنیاز و زمان تسویه آن بهتر است مشخص باشد.
خرید: در خرید مصالح و تجهیزات نیز میتوان سقف اختیار مالی، موارد نیازمند استعلام، نحوه انتخاب فروشنده و لزوم ارائه فاکتور را تعیین کرد.
برای مثال، ممکن است قرارداد اجازه دهد مدیر پیمان خریدهای روزمره تا سقف مشخصی را انجام دهد، اما خریدهای بزرگتر تنها پس از تایید کارفرما انجام شوند.
این سازوکار ساده میتواند مرز میان مدیریت پروژه و اختیار نامحدود برای ایجاد هزینه را روشن کند.
پیمانکاران جزء و تعارض منافع
اگر پروژه به چند گروه اجرایی نیاز دارد، قرارداد باید روشن کند پیمانکاران جزء چگونه انتخاب میشوند، چه کسی با آنها قرارداد میبندد و پرداختها چگونه انجام میشوند.
نباید فرض کرد مدیر پیمان در همه پروژهها شخصا طرف قرارداد پیمانکاران جزء است. این موضوع به ساختار توافق بستگی دارد.
تعارض منافع نیز یکی از موضوعات مهمی است که بهتر است در قرارداد برای آن سازوکار مشخصی پیشبینی شود. برای مثال، ممکن است مدیر پیمان قصد داشته باشد مصالح را از شرکتی وابسته به خودش خریداری کند یا اجرای بخشی از پروژه را به پیمانکاری مرتبط بسپارد.
برای چنین موقعیتهایی میتوان سازوکارهایی مانند افشای رابطه، دریافت تایید کارفرما، استعلام قیمت و مستندسازی خرید را پیشبینی کرد. دریافت کمیسیون، تخفیف یا هر منفعت اعلامنشده از فروشنده یا پیمانکار نیز بهتر است در قرارداد تعیین تکلیف شود.
گزارشدهی، زمانبندی و افزایش هزینه
کارفرما باید بتواند وضعیت پروژه را در طول اجرا دنبال کند. به همین دلیل بهتر است قرارداد مشخص کند مدیر پیمان چه گزارشهایی و در چه فاصله زمانی ارائه میدهد.
گزارشها بسته به پروژه میتوانند شامل هزینههای انجامشده، خریدها، پیشرفت اجرا و تغییرات پروژه باشند.
زمانبندی نیز بهتر است حداقل تاریخ شروع، مراحل اصلی و زمان مورد انتظار پایان پروژه را مشخص کند.
هر تاخیر یا افزایش هزینهای لزوما ناشی از عملکرد مدیر پیمان نیست. تغییر نقشه توسط کارفرما، اضافهشدن کار جدید، افزایش قیمت، تاخیر در تامین وجه یا عوامل خارج از کنترل طرفین ممکن است بر هزینه و زمان پروژه اثر بگذارند.
در مقابل، ممکن است بخشی از افزایش هزینه ناشی از تصمیم یا عملکرد مدیر پیمان باشد.
به همین دلیل قرارداد باید مشخص کند هزینه یا تغییر مهم چگونه اعلام و چه زمانی توسط کارفرما تایید میشود.
پیمان مدیریت در بازسازی ساختمان
در پروژههای بازسازی ممکن است بخشی از شرایط فنی و حجم واقعی کار تا زمان شروع اجرا یا تخریب مشخص نباشد. برای مثال پس از تخریب بخشی از ساختمان ممکن است مشخص شود تأسیسات یا زیرسازی به تعمیر بیشتری نیاز دارند.
به همین دلیل در قرارداد مدیریت پیمان بازسازی ساختمان بهتر است روش تغییر محدوده کار، اعلام هزینههای جدید و دریافت تایید کارفرما روشن باشد.
اگر هر تغییر بدون ثبت و تأیید انجام شود، در پایان پروژه ممکن است درباره اینکه هزینه جدید جزو کار اولیه بوده یا کار اضافه محسوب میشود اختلاف ایجاد شود.
بیمه، ایمنی و مسئولیتها
در پروژه ساختمانی ممکن است مدیر پیمان، پیمانکاران جزء و نیروهای مختلف همزمان درگیر اجرای کار باشند. به همین دلیل بیمه، ایمنی و مسئولیت حوادث را نباید با یک جمله کلی به یکی از طرفین واگذار کرد.
باید ساختار واقعی پروژه، رابطه نیروها با هر طرف، وظایف قراردادی و مقررات قابل اعمال بررسی شود. برای مثال، اگر اجرای بخشی از کار به پیمانکار دیگری سپرده شده باشد، ممکن است علاوه بر قرارداد اصلی، مقررات مرتبط با پیمانکاری و کارکنان آن نیز اهمیت پیدا کنند.
در پروژههای مشمول مقررات تامین اجتماعی نیز ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی برای قراردادهای مقاطعهکاری احکامی درباره تعهد پیمانکار نسبت به کارکنان و نحوه پرداخت مطالبات پیمانکار دارد. بنابراین وضعیت بیمه باید متناسب با ساختار واقعی قرارداد بررسی شود.
در مورد ایمنی نیز بهتر است مسئولیت آموزش، تجهیزات حفاظت، رعایت مقررات کارگاه و گزارش حوادث تا حد امکان روشن باشد.
آیا شرایط عمومی پیمان سازمان برنامه بر پیمان مدیریت حاکم است؟
صرف اینکه یک قرارداد مربوط به پروژه ساختمانی است، به این معنا نیست که تمام اسناد و ضوابط پروژههای عمومی و دولتی خودبهخود بر آن حاکم باشند.
برای مثال، نشریه ۴۳۱۱ با عنوان «موافقتنامه، شرایط عمومی و شرایط خصوصی پیمانها» از اسناد مورد استفاده در برخی پیمانهای عمرانی است؛ اما شمول آن باید با توجه به نوع پروژه، اسناد قرارداد و مقررات قابل اعمال بررسی شود.
مهمترین بندهای قرارداد پیمان مدیریت
جزئیات قرارداد به پروژه بستگی دارد، اما معمولا بهتر است تکلیف این موضوعات روشن باشد:
- طرفین: مشخصات کارفرما و مدیر پیمان؛
- موضوع و محدوده خدمات: کارهایی که مدیر پیمان باید انجام دهد؛
- مدت: شروع، مراحل و پایان همکاری؛
- حقالزحمه: مبلغ یا درصد و نحوه پرداخت؛
- مبنای درصد: هزینههایی که درصد روی آنها محاسبه میشود؛
- بودجه: برآورد اولیه و نحوه مدیریت افزایش هزینه؛
- حدود اختیار: سقف خرید و ایجاد تعهد مالی؛
- تنخواه: مبلغ، مصرف، اسناد و تسویه؛
- خرید: نحوه انتخاب فروشنده و تأیید هزینهها؛
- پیمانکاران جزء: انتخاب، قرارداد، پرداخت و نظارت؛
- گزارشدهی: نوع و دوره گزارشهای مالی و اجرایی؛
- ایمنی و مسئولیت: متناسب با ساختار پروژه؛
- خاتمه و تسویه: تعیین تکلیف هزینهها، اسناد و حسابها؛
- حل اختلاف: روش مورد توافق طرفین.
ریسکها و اشتباهات رایج در پیمان مدیریت
بخش قابل توجهی از اختلافات میتواند از ابهام در ساختار مالی و حدود اختیارات ایجاد شود.
هدف این موارد صرفا اضافهکردن بندهای بیشتر به قرارداد نیست. هر بند باید متناسب با پروژه واقعی و نحوه همکاری طرفین تنظیم شود.
فسخ و خاتمه قرارداد پیمان مدیریت
پایان طبیعی پروژه، خاتمه با توافق طرفین و فسخ قرارداد یک مفهوم واحد نیستند.
ممکن است پروژه طبق برنامه به پایان برسد و قرارداد نیز با انجام تعهدات خاتمه پیدا کند. در شرایط دیگر، طرفین میتوانند درباره پایان زودتر همکاری توافق کنند یا در صورت وجود مبنای قانونی یا قراردادی، بحث فسخ مطرح شود.
در هر حالت بهتر است قرارداد فقط درباره «پایان همکاری» صحبت نکند و مشخص کند پس از آن چه اتفاقی میافتد.
از جمله:
- حقالزحمه تا تاریخ پایان چگونه محاسبه میشود؟
- تنخواه چگونه تسویه میشود؟
- فاکتورها و اسناد پروژه به چه کسی تحویل داده میشوند؟
- مصالح خریداریشده چه وضعیتی دارند؟
- قراردادهای باز با پیمانکاران جزء چه میشوند؟
- بدهیها و هزینههای پرداختنشده چگونه تعیین تکلیف میشوند؟
نمونه آماده یا قرارداد اختصاصی؟
نمونه قرارداد میتواند برای شناخت ساختار کلی پیمان مدیریت مفید باشد، اما یک متن ثابت از شرایط واقعی پروژه شما اطلاع ندارد.
برای مثال، نمونه عمومی لزوما نمیداند محدوده خدمات مدیر پیمان چیست، درصد بر چه هزینههایی اعمال میشود، بودجه پروژه چقدر است، مدیر تا چه مبلغی اختیار خرید دارد یا تنخواه چگونه تسویه میشود.
تنظیم قرارداد پیمان مدیریت اختصاصی با آداد
اگر قصد دارید قرارداد جدیدی متناسب با شرایط همکاری خود تهیه کنید، در تنظیم قرارداد پیمان مدیریت با هوش مصنوعی حقوقی آداد میتوانید موضوع قرارداد را توضیح دهید. آداد نوع قرارداد را تشخیص میدهد و با دریافت اطلاعات تکمیلی درباره طرفین، موضوع، مبلغ، مدت، تعهدات، پرداخت، فسخ و ضمانت اجرا، پیشنویس ساختاریافتهای براساس اطلاعات شما و حقوق ایران آماده میکند.
پیشنویس قابل ویرایش است، میتوانید بندهای آن را بازنویسی کنید و خروجی Word دریافت کنید. همچنین امکان ارائه پیشنویس به وکیل یا مشاور حقوقی برای بازبینی وجود دارد.
سوالات متداول
قرارداد پیمان مدیریت چیست؟
قراردادی است که مدیریت تمام یا بخشی از اجرای پروژه را در برابر حقالزحمه به مدیر پیمان میسپارد.
پیمان مدیریت و مدیریت پیمان چه تفاوتی دارند؟
در کاربرد رایج، هر دو اصطلاح معمولا به یک مدل قراردادی اشاره میکنند.
قرارداد مدیریت پیمان چند درصد است؟
درصد قانونی ثابتی ندارد و میزان حقالزحمه به توافق طرفین و شرایط پروژه بستگی دارد.
درصد پیمان مدیریت روی چه هزینههایی محاسبه میشود؟
روی هزینههایی که طرفین در قرارداد بهعنوان مبنای محاسبه تعیین کردهاند.
پیمان مدیریت درصدی و دستمزدی چه تفاوتی دارند؟
در مدل درصدی، حقالزحمه درصدی است؛ در مدل دستمزدی میتواند مبلغ ثابت، دورهای یا مرحلهای باشد.
هزینه مصالح در پیمان مدیریت با چه کسی است؟
به توافق طرفین و نحوه تامین و خرید مصالح در قرارداد بستگی دارد.
پیمان مدیریت چه تفاوتی با پیمانکاری دارد؟
در پیمان مدیریت تمرکز بر مدیریت پروژه است؛ در پیمانکاری، اجرای موضوع مشخص پیمان اهمیت اصلی دارد.
جمعبندی
در قرارداد پیمان مدیریت، فقط مشخصکردن اینکه مدیر پیمان «پروژه را مدیریت میکند» کافی نیست. چهار موضوع باید تا حد امکان روشن باشند: محدوده خدمات، حقالزحمه و مبنای محاسبه آن، حدود اختیارات و شیوه کنترل هزینهها.
بودجه، خرید، تنخواه، گزارشدهی و نحوه برخورد با افزایش هزینه نیز باید متناسب با پروژه تعیین شوند. هرچه این موارد دقیقتر باشند، طرفین تصویر روشنتری از نحوه اجرای همکاری خواهند داشت.
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است. نخستین دیدگاه را شما بنویسید.