در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده برای ساخت یا نوسازی یک ملک با یکدیگر همکاری میکنند. معمولا مالک، زمین یا ملک را وارد پروژه میکند و سازنده نیز براساس توافق، اجرای پروژه و تمام یا بخشی از هزینههای ساخت را بر عهده میگیرد. در مقابل، هر یک از طرفین سهم مشخصی از نتیجه پروژه خواهند داشت.
اما این قرارداد فقط تعیین درصد مالک و سازنده نیست. ارزش ملک، هزینههای پروژه، مشخصات فنی ساختمان، زمانبندی، حدود اختیار سازنده، نحوه انتقال سهم، پیشفروش، تاخیر، تضمینها و نحوه تقسیم واحدهای نهایی نیز باید مشخص شوند.
به همین دلیل، حتی اگر طرفین بر سر درصد مشارکت توافق داشته باشند، مبهم ماندن جزئیات اجرای پروژه میتواند زمینه اختلاف را ایجاد کند.
قرارداد مشارکت در ساخت برای چه پروژههایی استفاده میشود؟
این قرارداد بیشتر در پروژههایی استفاده میشود که مالک، ملک یا زمین مناسبی برای ساخت دارد اما قرار است اجرای پروژه با مشارکت سازنده انجام شود؛ برای مثال:
- تخریب و نوسازی یک ملک کلنگی؛
- ساخت آپارتمان روی زمین خالی؛
- اجرای پروژههای مسکونی یا تجاری؛
- نوسازی ملکی با چند مالک؛
- اجرای پروژه مشترک میان مالک و شرکت ساختمانی.
ساختار هر پروژه میتواند متفاوت باشد. بنابراین نمیتوان یک مدل ثابت را برای همه قراردادهای مشارکت در ساخت مناسب دانست.
طرفهای قرارداد مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟
دو طرف اصلی قرارداد معمولا مالک و سازنده هستند.
مالک
آورده مالک معمولا زمین یا ملک است. مشخصات ملک، وضعیت مالکیت و اختیار شخص برای انعقاد قرارداد باید بررسی شود. اگر ملک چند مالک داشته باشد یا با رهن، بازداشت، محدودیت ثبتی یا حقوق اشخاص ثالث مواجه باشد، وضعیت حقوقی آن نیز باید متناسب با همان ملک بررسی شود.
سازنده
آورده سازنده بسته به توافق میتواند شامل هزینههای ساخت، مصالح، مدیریت پروژه، نیروی انسانی، اجرای عملیات ساختمانی و پیگیری برخی امور اداری یا مجوزها باشد.
اگر چند مالک یا سازنده حضور دارند، نقش، تعهد و حدود اختیار هرکدام باید جداگانه مشخص شود.
آورده مالک و سازنده چگونه تعیین میشود؟
آورده یکی از مهمترین موضوعات مشارکت در ساخت است.
برای آورده مالک، فقط نوشتن «یک قطعه زمین» یا «ملک موضوع قرارداد» کافی نیست. مشخصات ملک، مساحت، وضعیت ثبتی، موقعیت و ارزش مبنای آن باید تا حد لازم روشن باشد.
از طرف دیگر، آورده سازنده نیز نباید فقط با عبارت کلی «هزینه ساخت» مشخص شود. قرارداد باید نشان دهد چه هزینهها و تعهداتی واقعا بر عهده سازنده قرار گرفتهاند.
برای مثال، ممکن است سازنده هزینه تخریب، مصالح و اجرای ساختمان را تقبل کند اما درباره هزینه بعضی مجوزها یا امور ثبتی توافق دیگری وجود داشته باشد.
همچنین افزایش هزینههای ساخت در طول پروژه یک ریسک واقعی است. قرارداد میتواند مشخص کند تغییر هزینهها چه اثری بر تعهدات طرفین دارد، بهخصوص در پروژههایی که اجرای آنها چند سال طول میکشد.
سهم مالک و سازنده چگونه تعیین میشود؟
برای مشارکت در ساخت درصد ثابت و قانونی مانند ۵۰/۵۰ یا ۶۰/۴۰ وجود ندارد که برای همه پروژهها قابل استفاده باشد.
سهم طرفین میتواند تحت تاثیر عواملی مانند ارزش روز ملک، هزینه تخریب و ساخت، موقعیت ملک، ظرفیت پروژه، هزینه مجوزها، سطح کیفی مورد توافق و تعهدات هر طرف قرار گیرد.
بنابراین درصد رایج در یک منطقه لزوما برای پروژه دیگر مناسب نیست. علاوه بر تعیین درصد، روش تقسیم نتیجه نهایی پروژه نیز باید مشخص شود.
مثلا اگر سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد، باید روشن شود واحدها، پارکینگها و انباریها چگونه میان آنها تقسیم خواهند شد. تفاوت طبقه، جهت، متراژ و سایر ویژگیهای واحدها نیز ممکن است بر ارزش واقعی سهم هر طرف اثر بگذارد.
بلاعوض در مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مبلغی است که ممکن است طبق توافق، در کنار سهم مشارکت از سوی سازنده به مالک پرداخت شود.
وجود بلاعوض در همه قراردادهای مشارکت در ساخت الزامی نیست و مبلغ ثابت یا نرخ قانونی عمومی برای آن وجود ندارد.
اگر طرفین درباره بلاعوض توافق دارند، بهتر است قرارداد مشخص کند:
- مبلغ چقدر است؛
- چه زمانی پرداخت میشود؛
- پرداخت یکجا است یا مرحلهای؛
- در صورت خاتمه یا نقض قرارداد چه وضعیتی پیدا میکند.
بلاعوض با سهم مالک یا سازنده یکی نیست و این دو موضوع باید جداگانه در قرارداد دیده شوند.
هزینههای مشارکت در ساخت بر عهده چه کسی است؟
این تصور که همه هزینهها همیشه بر عهده سازنده است، دقیق نیست. مسئولیت هزینهها به توافق طرفین و مقررات قابل اعمال بستگی دارد.
بهتر است قرارداد هزینههای اصلی را جداگانه تعیین تکلیف کند:
در مورد مالیات، عوارض، بیمه و هزینههای قانونی نیز بهتر است از درج درصدهای ثابت بدون بررسی مقررات روز خودداری شود.
مشخصات فنی ساختمان چگونه تعیین میشود؟
یکی از مهمترین منابع اختلاف در مشارکت در ساخت، عباراتی مثل «استفاده از مصالح مرغوب» یا «ساخت با کیفیت درجه یک» است.
این عبارتها دقیق نیستند و بعدا میتوانند برای مالک و سازنده معنای متفاوتی داشته باشند.
راه بهتر، تهیه پیوست مشخصات فنی است. در این پیوست میتوان حسب پروژه درباره مواردی مثل این موارد توافق کرد:
- نوع سازه؛
- نما؛
- کفپوش؛
- در و پنجره؛
- آسانسور؛
- کابینت؛
- تأسیسات؛
- تجهیزات مشترک؛
- برند یا سطح کیفی مصالح مهم.
اگر استفاده از برند مشخصی توافق شده، بهتر است وضعیت جایگزینی آن در صورت نبود کالا یا تغییر شرایط بازار نیز مشخص شود.
هدف این نیست که قرارداد به دفترچه مهندسی تبدیل شود؛ بلکه باید کیفیت مورد انتظار تا حد ممکن قابل تشخیص و اثبات باشد.
مدت و زمانبندی پروژه چگونه تعیین میشود؟
بهتر است زمانبندی پروژه فقط به یک تاریخ پایان محدود نشود و مراحل اصلی مشخص شوند:
تحویل ملک ← تخریب ← اخذ مجوزها ← شروع عملیات ← مراحل ساخت ← تکمیل ساختمان ← پایان کار ← تحویل
برای هر مرحله میتوان مهلت مشخصی تعیین کرد تا در صورت عقبافتادن پروژه، مرحله و علت تاخیر قابل تشخیص باشد. همچنین همه تاخیرها الزاما ناشی از عملکرد سازنده نیستند و ممکن است به تعهدات مالک، فرایندهای اداری، تغییرات پروژه یا عوامل خارج از کنترل طرفین مربوط باشند.
اگر سازنده پروژه را دیر تحویل دهد چه میشود؟
قرارداد بهتر است قبل از تعیین ضمانت اجرا، مشخص کند چه چیزی تاخیر محسوب میشود.
برای مثال باید بین این وضعیتها تفاوت گذاشت:
- تاخیر ناشی از عملکرد سازنده؛
- تاخیر ناشی از مالک؛
- تاخیر ناشی از تغییرات مورد درخواست؛
- موانع اداری یا عوامل خارج از کنترل طرفین.
پس از آن میتوان اثر هر نوع تاخیر بر زمانبندی و ضمانت اجرای قابل اعمال را تعیین کرد.
وجه التزام یکی از ابزارهایی است که طرفین میتوانند برای نقض بعضی تعهدات یا تاخیر در نظر بگیرند، اما مبلغ و شرایط آن باید متناسب با قرارداد تعیین شود. تعیین یک جریمه ثابت و عمومی برای همه پروژهها منطقی نیست.
تعهدات مالک و سازنده چیست؟
تعهدات هر دو طرف باید متناسب با پروژه مشخص شوند.
تعهدات مالک میتواند شامل تحویل ملک، ارائه مدارک، همکاری در امور اداری، حضور برای امضای اسناد لازم و انجام تعهدات مالی مورد توافق باشد.
تعهدات سازنده نیز میتواند شامل اجرای پروژه مطابق نقشه و مشخصات فنی، تامین هزینههای مورد توافق، رعایت زمانبندی و الزامات فنی و ایمنی، پیگیری امور اداری موضوع تعهد، گزارش پیشرفت، تحویل پروژه و رفع نقص باشد.
این تعهدات برای همه پروژهها یکسان نیستند و باید براساس شرایط واقعی قرارداد تعیین شوند.
حدود اختیار سازنده چگونه تعیین میشود؟
سازنده برای اجرای پروژه به اختیاراتی نیاز دارد، اما این اختیارات نباید مبهم یا نامحدود باشند.
قرارداد باید حسب مورد مشخص کند آیا سازنده اجازه دارد:
- از پیمانکاران جزء استفاده کند؛
- نقشه یا مشخصات فنی را تغییر دهد؛
- نسبت به ملک تعهدی ایجاد کند؛
- حقوق یا سهم خود را منتقل کند؛
- واحدها را پیشفروش کند؛
- برای انجام امور پروژه از مالک وکالت بگیرد.
اگر وکالتی به سازنده داده میشود، موضوع، حدود و مدت آن باید با دقت بررسی شود.
همین موضوع درباره تغییر نقشه یا مصالح نیز صادق است. بهتر است تغییرات مهم بدون یک سازوکار مشخص برای تایید مالک انجام نشوند.
انتقال سهم سازنده چگونه انجام میشود؟
زمان و شرایط انتقال سهم سازنده یکی از حساسترین قسمتهای این قرارداد است.
یکی از مدلهای قابل بررسی، انتقال مرحلهای یا مشروط به تحقق مراحل مشخص پروژه است. برای مثال، انتقال بخشی از حقوق میتواند به رسیدن پروژه به مرحلهای مشخص وابسته شود.
البته این فقط یکی از مدلهای قراردادی است و برای همه پروژهها نسخه واحدی وجود ندارد.
اگر انتقال مرحلهای انتخاب میشود، بهتر است مرحله یا معیار مربوط قابل سنجش باشد. عبارتهای مبهمی مثل «پس از پیشرفت مناسب پروژه» میتوانند خودشان باعث اختلاف شوند.
از طرف دیگر، انتقال حقوق یا سهم مرتبط با ملک ممکن است مشمول الزامات ثبتی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول و مقررات پیشفروش ساختمان باشد. به همین دلیل، شیوه انتقال باید متناسب با نوع حق، وضعیت ثبتی ملک و مقررات جاری بررسی شود.
پیشفروش واحدها در مشارکت در ساخت چه شرایطی دارد؟
داشتن قرارداد مشارکت در ساخت به این معنا نیست که سازنده خودکار و بدون محدودیت میتواند واحدهای پروژه را پیشفروش کند.
این موضوع باید از دو جهت بررسی شود: حدود اختیاری که مالک و سازنده در قرارداد تعیین کردهاند و مقررات قانونی مربوط به پیشفروش ساختمان.
این بخش امروز اهمیت بیشتری هم دارد. ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان را اصلاح کرده است. براساس متن اصلاحشده، قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای مشارکت در ساخت توافق میکند و همچنین انتقال حقوق و تعهدات ناشی از چنین قراردادی، پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
همچنین در سال ۱۴۰۴ آییننامهای با موضوع مدیریت و ساماندهی پیشفروش ساختمان و مشارکت در ساخت تصویب شده است. بنابراین هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال حقوق ناشی از آن یا پیشفروش واحدها، مقررات و تشریفات ثبتی جاری باید متناسب با وضعیت همان پروژه بررسی شوند.
تقسیم واحدها و قدرالسهم چگونه مشخص میشود؟
تعیین درصد سهم، پایان کار نیست.
فرض کنید مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد از پروژه سهم دارند. هنوز باید معلوم شود کدام واحدها متعلق به هر طرف خواهند بود.
طبقه، جهت واحد، متراژ، پارکینگ و انباری میتوانند بر ارزش واقعی سهم اثر بگذارند.
بنابراین قرارداد میتواند از ابتدا یکی از این دو مسیر را روشن کند:
- واحدهای هر طرف مشخص شوند؛
- اگر تعیین دقیق واحدها هنوز ممکن نیست، سازوکار تقسیم آنها در آینده تعیین شود.
این موضوع بهخصوص زمانی اهمیت دارد که واحدهای ساختمان ارزش یکسانی ندارند.
اگر متراژ نهایی ساختمان تغییر کند چه میشود؟
متراژ یا تعداد واحدهای نهایی همیشه دقیقا مطابق برآورد اولیه نیست.
ممکن است بعد از طی مراحل اداری یا اجرای پروژه:
- متراژ قابل ساخت تغییر کند؛
- مساحت نهایی کمتر یا بیشتر شود؛
- تعداد واحدها تغییر کند.
قرارداد بهتر است از قبل مشخص کند چنین تغییراتی چگونه روی سهم طرفین و تقسیم واحدها اثر میگذارند.
البته هیچ میزان تراکم یا ظرفیت ساختی را نباید بدون مجوز و مستند معتبر، قطعی فرض کرد.
نظارت مالک بر اجرای پروژه
مالک معمولا میخواهد از وضعیت ملک و پیشرفت پروژه مطلع باشد. قرارداد میتواند نحوه این نظارت را مشخص کند؛ مثلا:
- امکان بازدید از پروژه؛
- دریافت گزارش پیشرفت؛
- دسترسی به مدارک مشخص؛
- بررسی رعایت مشخصات فنی؛
- تایید بعضی تغییرات مهم.
اما نظارت مالک با مدیریت اجرایی پروژه یکسان نیست. همچنین نماینده قراردادی مالک را نباید با ناظر فنی یا قانونی پروژه یکی دانست.
تضمینهای قرارداد مشارکت در ساخت
بسته به نوع تعهد میتوان از ابزارهایی مانند چک، سفته، ضمانتنامه، وجه التزام یا انتقال مرحلهای استفاده کرد. انتخاب تضمین باید متناسب با تعهد موردنظر باشد؛ زیرا برای مثال تضمین اجرای پروژه، تاخیر و انتقال سهم الزاما با یک ابزار واحد پوشش داده نمیشوند.
مهمترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت
یک قرارداد متناسب با پروژه معمولا باید این موضوعات را تعیین تکلیف کند:
- ملک و آوردهها: مشخصات طرفین و ملک، آورده مالک و سازنده و ارزش مبنای آنها؛
- مسائل مالی: سهم طرفین، بلاعوض در صورت وجود و مسئولیت هزینههای پروژه؛
- اجرای پروژه: مشخصات فنی، زمانبندی، تعهدات طرفین و نحوه نظارت؛
- اختیارات سازنده: حدود اختیار، وکالت، انتقال سهم و پیشفروش؛
- تقسیم پروژه: نحوه تخصیص و تحویل واحدها، پارکینگ و انباری؛
- ضمانت و پایان همکاری: تاخیر، تضمینها، فسخ، خاتمه و حل اختلاف.
وجود این عنوانها بهتنهایی کافی نیست و محتوای هر بند باید با شرایط واقعی ملک و پروژه هماهنگ باشد.
ریسکها و اشتباهات رایج در قرارداد مشارکت در ساخت
فسخ و خاتمه قرارداد مشارکت در ساخت
پایان طبیعی پروژه را نباید با فسخ قرارداد یکی دانست.
پروژه ممکن است با تکمیل ساختمان و انجام تعهدات طرفین به پایان برسد. در مقابل، ممکن است در طول اجرا شرایطی ایجاد شود که براساس قرارداد یا قانون، موضوع فسخ یا پایان زودهنگام همکاری مطرح شود.
برای مثال، حسب مفاد قرارداد ممکن است مواردی مانند نقض اساسی تعهد، تاخیر شدید یا توقف طولانی پروژه اهمیت پیدا کنند.
مهمتر از نوشتن عبارت «حق فسخ» این است که آثار پایان زودهنگام رابطه نیز مشخص شوند:
- ساختمان نیمهکاره چه وضعیتی دارد؟
- هزینههای انجامشده چگونه محاسبه میشوند؟
- سهمی که قبلا منتقل شده چه میشود؟
- مصالح موجود در پروژه متعلق به چه کسی هستند؟
- اسناد و مدارک چگونه تحویل داده میشوند؟
- وکالتها و دسترسیها چه وضعیتی پیدا میکنند؟
- تعهدات ایجادشده در برابر اشخاص ثالث چگونه تعیین تکلیف میشوند؟
به همین دلیل، شرط فسخ بدون تعیین تکلیف وضعیت پروژه میتواند بخش مهمی از مسئله را بیپاسخ بگذارد.
اختلاف میان مالک و سازنده چگونه حل میشود؟
اختلاف در مشارکت در ساخت ممکن است هم حقوقی و هم فنی باشد.
برای مثال، اختلاف بر سر متراژ، کیفیت مصالح، ارزش کار انجامشده یا میزان پیشرفت پروژه ممکن است نیازمند نظر کارشناس باشد.
بسته به قرارداد و موضوع اختلاف، مسیرهایی مانند مذاکره، کارشناسی، داوری در صورت وجود توافق معتبر و مراجعه به مرجع قضایی قابل بررسی هستند.
داوری نیز لزوما برای همه پروژهها بهترین روش نیست و در صورت انتخاب، شرط آن باید دقیق و از نظر حقوقی معتبر باشد.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد اختصاصی؟
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت برای شناخت ساختار کلی مفید است، اما نمیتواند شرایط واقعی هر پروژه مانند ارزش ملک، سهم طرفین، بلاعوض، هزینهها، مشخصات فنی، اختیارات سازنده و نحوه تقسیم واحدها را در نظر بگیرد.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اختصاصی با آداد
برای قرارداد جدید، در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با هوش مصنوعی آداد میتوانید موضوع توافق را با زبان خود توضیح دهید. آداد نوع قرارداد را تشخیص میدهد و اطلاعات تکمیلی درباره طرفین، موضوع، مبلغ، مدت، تعهدات، پرداخت، فسخ و ضمانت اجرا دریافت میکند. سپس براساس اطلاعات ارائهشده و حقوق ایران، پیشنویس ساختاریافته و قابل ویرایش آماده میشود.
بندها قابل بازنویسی هستند و فایل به صورت Word نیز قابل دریافت است. این پیشنویس را میتوانید قبل از امضا بررسی کنید یا برای بازبینی در اختیار وکیل قرار دهید.
جمعبندی
در قرارداد مشارکت در ساخت، توافق روی درصد مالک و سازنده فقط شروع کار است.
باید روشن باشد مالک چه چیزی وارد پروژه میکند، سازنده چه هزینهها و تعهداتی دارد، ساختمان با چه مشخصاتی و در چه زمانی ساخته میشود، سهم هر طرف چگونه تعیین و منتقل میشود و سازنده تا چه اندازه اختیار دارد.
از طرف دیگر، موضوعاتی مثل پیشفروش، تاخیر، تغییر متراژ، تقسیم واحدها و وضعیت پروژه در صورت پایان زودهنگام همکاری بهتر است قبل از شروع ساخت تعیین تکلیف شوند.
هرچه این موارد دقیقتر با شرایط واقعی ملک و پروژه هماهنگ شوند، قرارداد تصویر روشنتری از رابطه مالک و سازنده ارائه میدهد.
پرسشهای متداول
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
توافقی میان مالک و سازنده است که در آن آوردهها، سهم طرفین، تعهدات و شرایط اجرای پروژه ساختمانی مشخص میشود.
سهم مالک و سازنده چگونه تعیین میشود؟
درصد ثابتی ندارد و براساس عواملی مانند ارزش ملک، هزینه ساخت، مشخصات پروژه و توافق طرفین تعیین میشود.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
مبلغی است که ممکن است طبق توافق، علاوه بر سهم مشارکت از سوی سازنده به مالک پرداخت شود و الزامی نیست.
هزینههای ساخت بر عهده چه کسی است؟
به توافق طرفین و مقررات قابل اعمال بستگی دارد و بهتر است مسئولیت هر هزینه بهطور جداگانه در قرارداد مشخص شود.
اگر سازنده پروژه را دیر تحویل دهد چه میشود؟
بسته به علت تاخیر و مفاد قرارداد، ضمانت اجراهای پیشبینیشده مانند وجه التزام میتوانند قابل اعمال باشند.
سازنده چه زمانی میتواند سهم خود را دریافت کند؟
زمان انتقال سهم به توافق طرفین بستگی دارد و میتواند مرحلهای یا مشروط به تحقق مراحل مشخص پروژه باشد.
آیا سازنده میتواند واحدها را پیشفروش کند؟
این اختیار خودکار نیست و باید حدود اختیار قراردادی سازنده و مقررات جاری پیشفروش و ثبت رعایت شود.
قرارداد مشارکت در ساخت چگونه فسخ میشود؟
فسخ به شرایط قرارداد و قواعد قانونی قابل اعمال بستگی دارد و آثار آن بر سهم، هزینهها و پروژه نیز باید تعیین تکلیف شود.
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است. نخستین دیدگاه را شما بنویسید.